قانون ثبت در سال 1310 به تصویب رسید. در بخشی از این قانون مقرر شده بود که تمام املاک در کشور باید ثبت شده و برای تمامی اموال غیرمنقول سند سمی صادر شود. همچنین همه ادارات دولتی و محاکم تنها دارندگان سند رسمی را به عنون مالک خواهند شناخت. در این زمینه قانونی به تصویب رسیده است که از بسیاری از اختلافات، کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌ها جلوگیری خواهد کرد. در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی بیشتر این موضوع پرداخته‌ایم.
گسترش زمین‌های بدون سند
زمین‌ها و ساختمان‌هایی که سند رسمی ندارند، منشاء دردسرهای بزرگی هستند. زمین‌هایی که همزمان به چند خریدار فروخته می‌شود، معمولا زمین‌هایی هستند که به صورت قولنامه‌ای خرید و فروش می‌شوند.
یک وکیل دادگستری در مورد گسترش زمین‌های بدون سند در سال‌های اخیر می‌گوید: مشکل زمین‌های بدون سند به دهه‌ی اخیر محدود نمی‌شود در دهه 1360، موج مهاجرت روستاییان و شهرهای کوچک به تهران شدت یافت در همین زمان تعداد زمین‌های فاقد سند افزایش پیدا کرد. در این دوران افرادی که فاقد سند بودند به دنبال تهیه آن املاکی را از اشخاص دارای زمین خریداری کردند. فروشندگان به دلایل مختلف از جمله خروج از کشور و هراس از تملک اراضی توسط دولت خواستار فروش املاکی بودند که به دلیل موانع قانونی انتقال آنها مجاز نبوده است. خریداران، بیشتر افراد مستضعف بودند و در زمین‌های خریداری شده بدون اخذ مجوزهای لازم مبادرت به احداث اعیانی کردند و در نتیجه مشکلات فراوانی برای خود و دولت به وجود آوردند. به گفته محمد نوری مهم‌ترین مشکل، مالکیت املاک یاد شده بود که به دلیل اینکه برای صدور سند مالکیت آنها موانع قانونی از جمله اخذ مجوز سازمان‌های مربوط مانند شهرداری وجود داشت. برای حل این مشکل، پیش از این چند قانون به تصویب رسیده و ازجمله این قوانین، قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی است.
راهکاری برای حل مشکل
این وکیل دادگستری درباره قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی می‌گوید: به موجب این قانون تکلیف سند مالکیت ساختمان، اراضی کشاورزی، نسق‌های زراعی، باغ‌ها و آپارتمان‌هایی مشخص خواهد شد که :
بر روی اراضی با سابقه ثبتی بنا شده باشد وتصرف متصرفان قانونی باشد.
نوری می‌افزاید: در صورتی که املاک ذکر شده در بالا، دارای سند مالکیت مفروزی نباشد و امکان صدور سند مفروز از طریق قوانین جاری برای آنها ممکن نباشد، تکلیف آنها در هیات‌های ذکر شده در قانون تعیین تکلیف اراضی ساختمانی فاقد سند مشخص خواهد شد. این هیات‌ها دلایل ارائه شده را بررسی می‌کند و در صورت لزوم تحقیقات لازم را انجام داده و با جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رای می‌کند.
محمد نوری اذعان می‌دارد: دلایلی که مانع از صدور سند مفروز برای املاک می‌شود باید یکی از موارد زیر باشد:
- فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی.
- عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.
- مفقودالاثر بودن مالک.
- عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه.
وی می‌گوید: در سال 1365 و 1370 برای ساماندهی و تعیین تکلیف ساختمان‌ها، اراضی کشاورزی و باغ‌هایی که سند رسمی نداشتند یا صدور سند برای آن از طریق قوانین جاری ممکن نبود، مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک اصلاح شد.
این وکیل دادگستری با اشاره به اینکه مهلت اجرای این مواد با وجود انتقاداتی که به آن وارد بود، چندبار تمدید شد و در آذرماه سال 1383 پایان یافت بیان می‌کند: قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی در جهت اصلاح، تکمیل و رفع موانع دو ماده یاد شده تصویب شده است. مهلت اجرای مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک در آذرماه 1383، پایان یافت اما مشکل همچنان باقی بود هنوز املاک زیادی با مشکل سند روبه‌رو بودند. علاوه بر آن مشکلات، نحوه اصلاح مواد یاد شده خود مشکلاتی را ایجاد کرده و زمینه سوءاستفاده‌هایی را فراهم کرده بود. پس از چند سال، لایحه «تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی» برای اصلاح مواد 147 و تا حدود 148 قانون ثبت ارایه شد تا هم مشکلات قانون قبلی را حل کند هم فکری برای مشکل املاک بدون سند بکند.
نقش هیات حل اختلاف در دعاوی
یک وکیل دادگستری درخصوص نقش هیات حل اختلاف در این دعاوی می‌گوید: در قانون قبلی هیات نقش کدخدامنشی داشت و در مواد قانونی ذکر شده بود که دعاوی را از راه کدخدامنشی حل و فصل کند اما در قانون جدید این عنوان تغییر کرده است. به گفته مهدی نیازپور طبق ماده یک قانون جدید هیات حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعاوی ثبتی را پیدا کرده است. وی در ادامه به چگونگی روند رسیدگی اشاره می‌کند و می‌گوید: هیات مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب‌نظر کارشناس مبادرت به صدور رای می‌کند و برای جلسات خود می‌تواند از نمایندگان حقوقی دستگاه‌های ذی‌ربط بدون داشتن حق رای دعوت به‌عمل آورد تا بتواند به رسیدگی در هیات‌ها حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند داشته باشند از طریق هیات‌های حل اختلاف این قانون انجام خواهد شد.
وی می افزاید: در هر حوزه ثبتی هیات یا هیات‌های حل اختلاف با حضور یک قاضی، رییس اداره ثبت یا قائممقام وی و حسب مورد رییس اداره راه و شهرسازی یا رییس اداره جهاد کشاورزی یا قائممقام آنان تشکیل می‌شود.
این کارشناس حقوقی ادامه می‌دهد: این هیات‌ها به مدارک و دلایل رسیدگی می‌کند و با انجام تحقیقات لازم و کسب نظر کارشناس مبادرت به صدور رای می‌کند. دبیر هیات مکلف است قبل از رسیدگی هیات جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کند و در صورتی که ملک جزو اراضی موضوع قانون مذکور باشد مراتب را بطور کتبی به هیات گزارش کند تا هیات تصمیم لازم را بگیرد.نیازپور با بیان اینکه آرای هیات پس از آنکه صادر شد، در رسانه‌ها منتشر می‌شود می‌گوید: اداره ثبت اسناد و املاک محل باید آرای هیات را در دو نوبت به فاصله 15 روز از طریق روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی آگهی کند. همچنین باید در روستاها علاوه بر انتشار آگهی رای هیات را با حضور نماینده شورای اسلامی روستا در محل الصاق می‌شود. وی اضافه می‌کند: اگر شخصی به آرای هیات اعتراض داشته باشد، باید از تاریخ انتشار آگهی و در روستاها از تاریخ الصاق در محل، تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم کند و رسید بگیرد. معترض باید ظرف یک‌ماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل کند و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد. در این صورت اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه است.
وی خاطرنشان می‌کند: اگر اعتراض در مهلت تعیین شده انجام نشود، یا اینکه اعتراض انجام شود اما معترض در مهلت تعیین شده دادخواست خود را به دادگاه عمومی تقدیم نکند، اداره ثبت باید مبادرت به صدور سند مالکیت کند. صدور سند مالکیت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست.
دعاوی با دلیل و مستندات بیشتری رسیدگی کند. البته امکان اعتراض از رای این هیات‌ها پیش‌بینی شده است تا حق کسی نادیده گرفته نشود.
حل مشکل سند زمین‌های وقفی
خرید و فروش ساختمان‌های ساخته شده بر روی سندهای وقفی، یکی از دردسرهایی است که شهروندان با آن روبه‌رو هستند. به گفته این وکیل دادگستری در قانون تعیین تکلیف اراضی ساختمانی فاقد سند برای این ساختمان‌ها هم راه‌حلی پیش‌بینی شده است.
نیازپور درتوضیح می‌گوید: در صورتی‌که تمام یا بخشی از اعیان در اراضی موقوفه احداث شده باشد، هیات با موافقت متولی و اداره اوقاف محل و رعایت مفاد وقف‌نامه و چنانچه متولی نداشته باشد با موافقت اداره اوقاف محل و رعایت مفاد وقف‌نامه و مصلحت موقوف‌علیهم و با درنظر گرفتن جمیع جهات به موضوع رسیدگی و پس از تعیین اجرت عرصه و حقوق موقوفه که حداکثر ظرف دوماه توسط اداره مذکور صورت می‌گیرد، به صدور رای اقدام می‌کند.
وی همچنین در ادامه بیان می‌کند: کسانی که به موجب قانون تعیین تکلیف اراضی ساختمانی فاقد سند درخواست صدور سند دارند علاوه بر بهای دفترچه مالکیت، تعرفه سند هم می‌پردازند و در کنار این هزینه‌ها، معادل پنج درصد بر مبنای ارزش منطقه‌ای معین شده بر مبنای برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین می‌شود، محاسبه و به حساب خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود.
نیازپور در پایان متذکر می‌شود: اگر ملک مورد تقاضا مسبوق به صدور سند مالکیت اولیه نباشد، علاوه بر هزینه‌ها گفته شده باید مابه‌التفاوت هزینه ثبت متعلقه بر طبق مقررات گرفته شده و به حساب مزبور واریز شود.
